Lakáskörülmények Európában

Az EU statisztikái alapján az elmúlt évtizedekre jellemző pozitív magyar trend ellenére, a magyar lakáskörülmények még mindig jelentősen elmaradnak az EU átlagától. Hogy élnek hát az európaiak?  Házban vagy lakásban? Bérlik vagy sajátjuk? És hitel van-e rajta? Az alábbiakban az Eurostat legfrissebb, 2010-re vonatkozó lakásstatisztikáiról lesz szó. 

2010-ben az EU27 lakosságának 41,8 %-a lakásban, 34,4%-a családi házban, 23,0%-a pedig sorházban lakott. A lakásban élők részaránya Litvániában (65,4%), Észtországban (64,4%) és Spanyolországban (64,4%) volt a legmagasabb. A legtöbb ember a csatlakozásra váró Horvátországban (72,9%), Szlovéniában (67,3%) és Magyarországon (64,5%) élt családi házban. A legtöbben Hollandiában (60,7%), az Egyesült Királyságban (60,3%) és Írországban (58,3%) éltek sorházban.

2010-ben az EU27 lakosságának 70%-a lakott saját tulajdonú lakásban. A saját tulajdonú lakásban élők 40% azonban jelzáloggal terhelte azt. A lakosság 17,8%-a piaci áron bérelt lakásban, 11,4%-a pedig csökkentett bérleti díjú vagy ingyenes szálláson élt.

Mindegyik uniós tagállamban legalább a lakosság fele lakott saját tulajdonú ingatlanban 2010-ben, a legalacsonyabb értéket Németországban regisztrálták (53%). Európában egyedül Svájcban volt 50% alatti, mindössze 44%-os a saját tulajdonú lakások aránya. A legmagasabb arányt Romániában (97,5%), Litvániában és Szlovákiában mérték. Magyarországon közel 90%-os a saját tulajdonú lakásban élők aránya, amivel a 5. helyet foglaljuk el az EU-ban. A saját lakással rendelkező magyarok 27%-ának van jelzálog a lakásán, ezzel Európa középmezőnyében vagyunk csak, a svédek esetében például, az arány közel 100%.

A svájci lakosság fele, a németek 40%-a, dánok és a hollandok piaci áron bérelt ingatlanban él. A csökkentett bérleti díjú vagy ingyenes lakásban élők részaránya minden EU tagállamban 20% alatti, ami azért érdekes, mert az idei kimutatásban 16%-os értékkel szereplő Lengyelország tavalyi értéke még 29% volt.  

A lakhatási körülmények minőségének értékelésében az egyik legfontosabb szempont, hogy rendelkezésre áll-e elegendő hely a lakásban. A zsúfoltsági ráta a zsúfolt lakásban élők arányát ismerteti, amelyet a háztartás rendelkezésére álló szobák száma, a háztartás mérete, valamint tagjainak kora és családi helyzete határoz meg. 

A teljes lakosságra vetített zsúfoltsági ráta Lettországban és Romániában a legmagasabb. Magyarország kvázi holtversenyben áll a 3-5. helyen Lengyelországgal és Bulgáriával. Az elszegényedés kockázatának kitett lakosság körében a zsúfoltsági ráta Magyarországon (69,7%), Lettországban, és Lengyelországban volt a legmagasabb, és Hollandiában (4,5%), Máltán (5,8%) és Cipruson (5,9%) a legalacsonyabb. 

A zsúfoltság mellett az elégtelen lakáskörülményeket, többek között a fürdőszoba és a WC hiányát, a beázó tetőszerkezetet vagy a túlzottan rossz fényviszonyokat is figyelembe kell venni a lakásminőség pontosabb mutatójának kidolgozásához. A súlyosan elégtelen lakáskörülményekre vonatkozó ráta az elégtelen lakáskörülmények legalább egyike által jellemzett, zsúfoltnak minősülő lakásban élők aránya, amely 2010-ben Romániában (26,9%), Lettországban (22,6%) és Magyarországon (17,7%) volt a legmagasabb és Finnországban, Írországban és Hollandiában a legalacsonyabb.

Tiszta udvar, rendes ház - Lakás körülmények Magyarországon

1920-ban 100 lakásra átlagosan 430 lakó jutott, 2012-ben 228. A szobaszámra vetítve is javult a mutató: 1990-ben még 114, 2012-ben már csak 88 lakó jutott 100 szobára. A javulás egyenletes ütemű volt, az ábrán 2004 előtt nem szerepel minden év adata, ezért látszik meredekebbnek az első időszak.

A legzsúfoltabb megyénk hosszú ideje Szabolcs-Szatmár-Bereg megye, ahol 2011-ben átlagosan, megközelítőleg hárman laktak egy lakásban, szemben Budapesttel, ahol mindössze ketten. Az alacsony budapesti zsúfoltság összefügg azzal a több évtizedes trenddel, ami szerint Budapestről a fiatalok kiköltöznek a környező településekre, és ott alapítanak családot. 

1960-ban a lakott lakások több mint 60%-a egyszobás volt, ez az arány 1990-re 17%-ra csökkent. 1990 után szinte a teljes lakásállomány növekmény a nagyobb, legalább 3 szobás lakások számának növekedéséből származott. 2011-ben a lakások közel fele 3 vagy több szobás volt már.  

A lakások átlagos alapterülete az elmúlt 10 évben 4 m2-rel nőtt, 2011-ben 79 m2 volt. A 2001 után az épített új lakások átlagos alapterülete szinte minden évben meghaladta a 90 m2-t. Az átlagos lakás alapterület Pest megyében a legmagasabb és Budapesten a legalacsonyabb. 

Az összkomfortos lakások aránya az 1980-ban regisztrált 18%-ról  2011-re 63%-ra emelkedett, amivel párhuzamosan a félkomfortos vagy komfort nélküli lakások aránya 50%-ról 7%-ra csökkent.

1960-ban a lakások kevesebb mint negyedében volt vízvezeték, és csak minden hatodik lakás rendelkezett vízöblítéses WC-vel. 2000-re a közműellátottság megközelítette a mai állapotot: a lakások több mint 90%-ában van fürdőszoba és vízvezeték és közel 90%-ában vízöblítéses WC.

Lakáspiaci körkép

A 2011-es népszámlálás 4383 ezer lakást talált Magyarországon, 318 ezerrel többet, mint 10 évvel korábban.

 

Az 1960-as években kezdődő és az 1980-as évekig tartó intenzív lakásépítés évtizedenként 10 százalékot meghaladó lakásállomány-növekedést eredményezett. Az 1990-es években ennek üteme lassult, a lakásállomány tíz év alatt mindössze 5,5 százalékkal növekedett. 2000-től kezdődően a lakásépítést támogató intézkedéseknek köszönhetően az építés ismét megélénkült, az épített lakások száma folyamatosan nőtt, az évtized közepére elérte csúcspontját. 2005 után az épített lakások száma a lakásépítést támogató intézkedések visszaszorulása, valamint az évtized végén beköszöntő világgazdasági válság következtében csökkenni kezdett.

Míg 1975-ben közel 100 ezer új lakás épült, 2011-ben mindössze 12 655. Amióta készülnek lakásépítési statisztikák, ez abszolút mélypont. A 2012-es év sem látszik fordulópontnak e tekintetben, bár még nincsenek elérhető statisztikák a teljes évről. 

A KSH szerint a 2011-ben 84 ezer lakóingatlan cserélt gazdát, és 2012-re még kevesebbet várnak. Összehasonlításként: a PSZÁF adatai szerint 112 ezer lakóingatlannal fedezett jelzáloghitel esetében áll fenn 90 napon túli késedelem, tehát, ha nem lenne korlátozva (negyedévente 3%-ban) a banki kényszer értékesítés, ennyi ingatlan kerülne a piacra, 133%-kal növelve a lakáskínálatot és tovább nyomva lefelé a keresleti oldalon teljesen halott piac árait. A lakáspiaci tranzakciók száma (a teljes lakásállomány 2%-a)  mind historikusan, mind nemzetközi összehasonlításban rendkívül alacsony, ami elhalasztott piaci keresletre utal.

A 2012 I. félévi tranzakciókon belül minimális, 1 200 új lakást értékesítetek.

A lakáspiacot kínálati piac jellemzi, az árak folyamatosan esnek. A KSH 2012 II. negyedévében a 2007-es lakáspiaci árak 74%-ának megfelelő árszínvonalat regisztrált. Az FHB lakásárindexe azt mutatja, hogy az ingatlan árak csökkenési üteme lassult ugyan 2012-ben, de ez az elmúlt 10 év legalacsonyabb forgalma mellett ment végbe, ezért nem jelent tényleges fordulatot. Az FHB indexe alapján a mai lakásárak nominális értéken a 2004-ben, reálértéken (tehát inflációval korrigáltan) az 2000-ben regisztrált szinten állnak.

Saját lakás - bérelt lakás

Ingatlanhitelezés szempontjából meghatározó, hogy az ország lakói mennyire ragaszkodnak ahhoz, hogy saját lakásban lakjanak, és mekkora piaca van a bérelt lakásoknak.

Lakáspiaci trendek

A lakáshitel állomány nem csak nominális értéken növekedett az általunk vizsgált 2002-2009 közötti időszakban. A felfutás sebessége jóval meghaladta a GDP növekedés ütemét. A baloldali ábra kifejezetten a lakáscéllal felvett jelzáloghitelek növekedési ütemét mutatja, a 2005-től felfutó, és állományában a deviza lakáshiteleket is felülmúló szabad felhasználású jelzáloghitelek állományát nem.

A jobboldali ábra mélyebb vizsgálatot kíván. A kék vonal a lakáspiaci aktivitást, az adott évben gazdát cserélő használt lakások számát mutatja. A piros vonalon látszik, hogy hány darab ingatlan szolgál fedezetül 90 napon túl késedelmes, tehát nemteljesítő hitelek mögött. 2010-ben a két érték egyenlővé vált, és a helyzet azóta tovább romlott.

Az ábrán látszik, hogy a kilakoltatási moratóriumnak nem volt különösebb hatása, a bedőlt hitelállomány és a párhuzamosan összeomló lakáspiac magától is megtette a hatását: a bankok egyébként sem tudtak volna megszabadulni a fedezetektől. A moratórium fokozatos feloldásaként törvény szabályozza, hogy a problémássá vált hitelportfolió mögötti ingatlanoknak negyedévente hány százalékát (jelenleg 3%) értékesíthetik a hitelintézetek. 2012. 1. negyedévében mintegy 3000 ingatlant jelöltek ki kényszerértékesítésre, de az értékesítés sikerességéről nincs adat. A moratóriumot megelőző években évi 6-10 ezer lakást kényszer-értékesítettek. Ezeket az akkor még évi 150-180 ezer tranzakciót számláló piac fel tudta venni.

Hány új lakás épül?

A lakásépítési kedvet a kormányzati támogatások erősítették fel, ezáltal megtámogatva a lakosságban egyébként is jelenlévő igényt. A kamattámogatásokról már esett szó, arra most nem térek ki. 

Létezett (a most ismételten bevezetésre kerülő) ú.n. szocpol intézménye, ami vissza nem térítendő támogatásban részesítette a gyermekes családokat. 2004-ben egy gyerek után 800 ezer, kettő után 2 millió, három után 3 millió, 4 gyerek esetében 4 millió forint járt. A lakásépítésre felvett hitel éves törlesztő részlete részben leírható volt a fizetendő személyi jövedelemadóból. 

Mind a szocpol, mind az adókedvezmény létezett már a Horn kormány alatt is, de az Orbán kormány idején jelentősen kiszélesítették. A szocialista kormányok később tovább növelték a szocpol mértékét, ugyanakkor fokozatosan eltörölték az adókedvezményt.

2009 július 1-től a Bajnai kormány szüntette meg a szocpol és a kamattámogatás intézményét is.