Ki gondolta volna, hogy a lakáshitel-piac méretarányosan legaktívabb szereplői nem a bankok, hanem a lakástakarékok?
A KSH 2011 óta veszi bele lakáshitelezési statisztikáiba a lakástakarék-pénztárak hitelezési tevékenységét. 2013-ban, a lakástakarékok már a teljes újonnan folyósított hitelállomány közel harmadát, darabszám tekintetében majdnem a felét adták. A 2014. 1. félévi adatok csekély visszaesést, de töretlen szerepvállalást mutatnak.
A lakástakarékok által nyújtott hitelek fix kamatozású forinthitelek, amelyek átlagos összege 2,7 millió forint volt 2014 1. félévében, szemben a banki hitelek átlagos 6,7 millió forintos összegével.
A lakástakarékok portfólióminősége toronymagasan veri a piaci átlagot: 97% a problémamentes állomány, szemben a banki 55%-kal.
A következő címkéjű bejegyzések mutatása: lakossági hitelezés. Összes bejegyzés megjelenítése
A következő címkéjű bejegyzések mutatása: lakossági hitelezés. Összes bejegyzés megjelenítése
2014. október 28., kedd
2013. április 27., szombat
Lakáshitelezés helyzete, 2012
A KSH napokban megjelent kiadványa szerint, a lakáscélú hitelállomány 2012 december 31-én 3,5 ezer milliárd forintot, a GDP több mint 12%-át tett ki. A csúcsévet ebből a szempontból 2010 jelentette, amikor lakáshitel-állomány/GDP mutató megközelítette a 16%-ot. Persze, ehhez hozzá kell tenni, hogy 2008-at követően a hitelállomány már csak a 2011 végén tetőző árfolyamgyengülés hatására növekedett. A 2011 évi adat már egyáltalán nem tartalmaz növekedést, az pusztán az adatszolgáltatók körének bővülése miatt magasabb az előző évinél.
Az államilag támogatott hitelek állománya 2004-ig gyorsan növekedett, majd 2005-ben érte el maximumát, azóta folyamatosan csökken, helyén alapvetően a devizaalapú hitelek vették át. 2011-12-ben megjelenő nem támogatott forinthitelek jelentős része végtörlesztés során, devizaalapú hitelek kiváltását szolgálta.
2012 december 31-én a lakáscélú hitelállomány 51%-át bankok, 34%-át jelzáloghitel-intézetek kezelték. A devizaarány különösen a bankok esetében volt jelentős.
A végtörlesztés különösen a devizaalapon finanszírozó bankok számára járt kedvezőtlen következményekkel a hitelportfóliójukra nézvést. Mivel végtörleszteni csak a jól teljesítő adósok tudtak, a portfolió minőség tovább tolódott a problémás kategóriák felé.
A folyósított új hitelek állománya 2002-ben, majd 2003-ban ugrott meg, amikor nyilvánvalóvá vált, hogy a lakáshitelek támogatása az eredeti formájában nem tartható fenn. 2003-ban egyértelműen sok előrehozott vásárlás történt, és mivel akkortájt a banki ellenőrzések még nem voltak elég szigorúak, sokan nem is lakáscélra vették fel ezeket. Hanem például gépjárművet vásároltak belőle - bár erre nincs bizonyíték. 2004-ben visszaesés következett be, majd ismét nőtt a folyósított új hitel állomány egész 2008-ig. A válság hatására bekövetkező jelentő visszaesést a 2011 utolsó és 2012 első negyedévében bekövetkező végtörlesztési kampány hitelkiváltás célú új hitelei sem törték meg.
Érdekes, bár - ismerve az építőpar helyzetét és a lakáspiaci trendeket - korántsem meglepő, hogy szinte eltűnt a hitelcélok közül az új lakás építése és vásárlása, de a használt lakás vásárlására felvett új hitelek állománya is mindössze 19%-a a 2008 évinek.
2013. április 12., péntek
Mire telik, mire nem? - Relatív anyagi helyzet
Az abszolút jövedelmi helyzet azt mutatja meg, hogy mennyi pénzünk van. A relatív jövedelemi helyzet ellenben azt, hogy mennyinek érezzük. A "mennyinek érezzük" kérdésre az adja meg a választ, hogy mire telik és mire nem. Ezt elemezzük a mai cikkben, a KSH vonatkozó, 2012 évi felméréséből nyert adatok alapján, elsősorban a lakhatási körülményekre és az eladósodottságra helyezve a hangsúlyt.
A lakhatás költségei a magyar háztartások* fogyasztási kiadásainak 23-29%-át teszik ki. Bizonyos költségek azonban csak a lakosság egy-egy részét érintik: lakbért az albérletben élők, közös költséget a társasházak lakói fizetnek csak. A társasházban élők aránya jövedelemmel arányosan nő. A társasházban élő alsó jövedelmi tizedhez tartozók mintegy felének esetében fordult elő az lemúlt 12 hónapban, hogy pénzügyi okok miatt nem tudta határidőre fizetni a közös költséget.
Közüzemi számlákkal mindannyian találkozunk. A legszegényebb tized háztartásainak 60%-ánál, a leggazdagabb tized 7%-ánál fordult elő 2012-ben, hogy pénzhiány miatt nem tudtak határidőre fizetni valamilyen közüzemi díjat.
A lakosság kb. 8%-a él bérelt ingatlanban. Arányuk a legszegényebb jövedelmi tizedben kiemelkedően magas: közel duplája a többi tizednek. A legalsó tizedbe tartozó háztartások több mint felének jelent gondot a lakbér fizetés, a legfelső tizedben gyakorlatilag senkinek.
Közüzemi számlákkal mindannyian találkozunk. A legszegényebb tized háztartásainak 60%-ánál, a leggazdagabb tized 7%-ánál fordult elő 2012-ben, hogy pénzhiány miatt nem tudtak határidőre fizetni valamilyen közüzemi díjat.
A hitelek régóta problémát jelentenek a magyar háztartások számára. A BISZ Zrt. nyilvántartása szerint 2012 októberében 810 ezer magánszemélynek volt élő mulasztása, azaz 90 napon túl fennálló, a minimálbér összegét meghaladó értékű lejárt tartozása.
Lakáshitellel a szegényebb tizedek valamivel magasabb arányban (alsó 5 tized átlaga: 20%) rendelkeztek, mint a gazdagabbak (felső 5 tized átlaga: 16%). Valószínűleg, ebben szerepet játszott a 2011 végén, 2012 elején lehetővé tett végtörlesztés is, amivel a jómódúbb rétegek magasabb arányban tudtak élni, és aminek következtében a fennálló hitelszerződések száma jelentsen csökkent. Nem meglepő módon a törlesztés a szegényebb rétegeknek okoz magasabb arányban nehézséget, a szegényebb háztartások 10%-ában, a gazdagabbak 1-2%-ában fordult elő, hogy az utóbbi 12 hónapban pénzhiány miatt nem tudták határidőre törleszteni a hitelt.
Áruhitel vonatkozásában nincs számottevő különbség a hitel igénybe vételi gyakoriságában a jövedelmi tizedek között, átlagosan a háztartások 15%-nak van áruhitele. A törlesztési képességben azonban van: a legszegényebb tized adós háztartásainak 43%-ban fordult elő, hogy nem tudtak határidőre fizetni, de még a 10. tizedben is viszonylag magas, 6,4% volt az arány.
Egyéb kölcsönök a szegényebb rétegekben gyakoribbak, és magas kamatuk miatt törlesztésük is nehéz. A legalsó tized hitelfelvevő háztartásainak közel 60%-ában, de még a legfelső tizednek is 14%-ban fordult elő pénzhiány miatt határidőre nem törlesztett részlet.
A fentiek alapján nem csoda, amire már sok korábbi kutatásból is fény derült, hogy a magyar háztartások jó részének gyakorlatilag semmilyen megtakarítása nincs: még a legfelső tized háztartásainak is közel fele nem lenne képes egy váratlan, nagyobb összegű kiadást saját forrásból fedezni.
* A cikkben háztartások szintjén vizsgáljuk valamennyi esetet. A jövedelmi tizedek meghatározása azonban egyéni szinten történik. Mivel az alacsonyabb jövedelmi szinteken az egy háztartásban élők száma magasabb, mint a magasabb jövedelmi tizedekben, ezért különböznek a szám szerint és az arányaikban ábrázolt adatsorok trendjei (a legalacsonyabb jövedelemi tizedbe fele annyi háztartás tartozik, mint a legfelsőbe).
* A cikkben háztartások szintjén vizsgáljuk valamennyi esetet. A jövedelmi tizedek meghatározása azonban egyéni szinten történik. Mivel az alacsonyabb jövedelmi szinteken az egy háztartásban élők száma magasabb, mint a magasabb jövedelmi tizedekben, ezért különböznek a szám szerint és az arányaikban ábrázolt adatsorok trendjei (a legalacsonyabb jövedelemi tizedbe fele annyi háztartás tartozik, mint a legfelsőbe).
2012. november 14., szerda
Lakossági hitelezés a 2000-es évek legelejének szintjén
2012 első felében jelentősen
csökkent a hazai pénzügyi közvetítők háztartási hitelállománya, aminek
kétharmad része a végtörlesztés hatásának volt betudható. Ha a végtörlesztések
összegét figyelmen kívül hagynánk, akkor is nettó hiteltörlesztő lenne a háztartási
szektor.
Az ábra az adott
negyedév új háztartási hitelkibocsátásait mutatja. 2012. első két negyedévében,
a végtörlesztés jelentette refinanszírozások okoztak növekedést az új hitel
kibocsátásokban. Végtörlesztés nélkül, 2012 első félévében a
bankrendszeri bruttó hitelkihelyezés a 2000-es évek eleje óta nem látott
szintekre süllyedt, összege a végtörlesztéseket
közvetlenül megelőző időszak átlagos
volumenének kb. 70 százalékát, a 2008-as év hasonló
időszaki adatának pedig alig 14%-át teszi ki.
A végtörlesztés időszaka alatt a bankok szigorították az új hitel felvételének feltételrendszerét, mind az árak (kamatok: 1,5 százalékpont emelkédes), mind az egyéb feltételek (pl.: elvárt jövedelem, ingatlanérték) vonatkozásában. A feltételek 2012 második negyedévében enyhülni kezdtek, és az állami kamattámogatás beindulásának köszönhetően az év második felére, illetve a következő időszakokra az MNB növekedést prognosztizál a lakáshitelezés területén. A jelenlegi kamatszintek mellett a támogatott konstrukciókat kb. 9% kamatszint mellett vehetik igénybe az ügyfelek, ami hosszú távú eladósodáshoz még mindig túl magas.
Nemzetközi összehasonlításban, a magyar bankrendszer háztartási hitelezése – csakúgy, mint
a vállalati hitelezés, - elmarad mind a régió mind az eurozóna országaitól.
2012. szeptember 29., szombat
Lakáspiaci trendek
A lakáshitel állomány nem csak nominális értéken növekedett az általunk vizsgált 2002-2009 közötti
időszakban. A felfutás sebessége jóval meghaladta a GDP növekedés ütemét. A
baloldali ábra kifejezetten a lakáscéllal felvett jelzáloghitelek növekedési
ütemét mutatja, a 2005-től felfutó, és állományában a deviza lakáshiteleket is
felülmúló szabad felhasználású jelzáloghitelek állományát nem.
A jobboldali ábra
mélyebb vizsgálatot kíván. A kék vonal a lakáspiaci aktivitást, az adott évben
gazdát cserélő használt lakások számát mutatja. A piros vonalon látszik, hogy
hány darab ingatlan szolgál fedezetül 90 napon túl késedelmes, tehát nemteljesítő hitelek mögött.
2010-ben a két érték egyenlővé vált, és a helyzet azóta tovább romlott.
Az ábrán látszik,
hogy a kilakoltatási moratóriumnak nem volt különösebb hatása, a bedőlt
hitelállomány és a párhuzamosan összeomló lakáspiac magától is megtette a
hatását: a bankok egyébként sem tudtak volna megszabadulni a fedezetektől. A
moratórium fokozatos feloldásaként törvény szabályozza, hogy a problémássá vált
hitelportfolió mögötti ingatlanoknak negyedévente hány százalékát (jelenleg 3%)
értékesíthetik a hitelintézetek. 2012. 1. negyedévében mintegy 3000 ingatlant
jelöltek ki kényszerértékesítésre, de az értékesítés sikerességéről nincs adat.
A moratóriumot megelőző években évi 6-10 ezer lakást kényszer-értékesítettek. Ezeket az akkor még évi 150-180 ezer tranzakciót számláló piac fel tudta venni.
Tényleg sok hitelt vett fel a lakosság?
Szabad felhasználású hitelekről 2005 januárt megelőzően
nincsenek elérhető adatok.
A devizahitelek
terjedése nem banki oldalon indult el, és nem is a jelzáloghitelek területén.
Az első fecskék a lízingcégek által kínált gépjárműhitelek voltak. A gépjármű
kereskedelmi piac ugyanis 2004-ben érte el a csúcsát, és a piac telítődésével a
verseny egyre élesebbé, kockázatkeresőbbé vált. A gépjárműhitelek állományában
ma is 80%-os arányban vannak a devizahitelek, de a válságot közvetlenül
megelőző időkben arányuk 95% körül ingadozott. Az első nyilvános adatsor
2004-es, már ekkor a devizahitelek tették ki a teljes gépjármű finanszírozás
harmadát. A kínálat jelentette nyomásból született termékben a bankok is a
lakáshitelezés megmentését látták.
2012. szeptember 28., péntek
Jegybanki alapkamat
2002 végén, 2003 elején az EU-hoz való
csatlakozás lázában a forintot spekulatív támadások
nyomták a sáv erős széléhez. A jegybank a sáv védelme érdekében drasztikusan
csökkentette a kamatot, és nyomást gyakorolt a befektetőkre, hogy veszteséggel
zárják le a pozícióikat. Az inflációkövetés és a növekvő államháztartási hiány
(GDP arányosan 9%, 2002-ben) miatt mindenki azt várta, hogy a sávközepet az MNB
és a kormány az erős irányba tolja majd el, de ehelyett 2003. júniusában a
gyenge irányba tolta (leértékelte). A piac ezt a mai szóval élve unortodox lépést
kormányzati inkompetenciának és az MNB függetlenségébe való beavatkozásnak
értékelte és új támadás indult a forint ellen, ezúttal a gyengülés irányába.
Nyilvánvalóvá vált, hogy az árfolyamsáv fenntartása nem visz előre: az inflációs cél eléréséhez nem hoz
közelebb és a spekulatív nyomás elhárítása miatt jelentős költségekkel jár. Az
MNB (Járai) javaslatot tett a sáv eltörlésére és a forint szabad lebegtetésére
(azaz a mostani árfolyamrendszer bevezetésére). A kormányzat azonban tartott a
forint erősödésétől és ezáltal az export visszaesésétől, és ragaszkodott a sáv
fenntartásához. Mivel
egyéb eszköz nem állt rendelkezésére a forint
túlzott gyengülésének kivédésére, az MNB két lépésben csaknem megduplázta a jegybanki
alapkamatot (6,5%-ról 12,5%-ra).
A magas kamatszint miatt a támogatott lakáshitelek kamattámogatásának mértéke (ügyfél által
fizetendő kezelési költséggel növelt kamatszint volt maximálva előbb 8, majd
6%-ban) tarthatatlanná vált, ezért a kormány az állampapír-piaci hozamok
60%-ában határozta meg a támogatás mértékét, és megemelte a bank által
megajánlható ügyleti kamat maximumát. Jelentős mértékben emelkedtek a
hitelkamatok és csökkent a támogatással elérhető maximális összeg is. 2004
márciusában a támogatott forinthitelek kezelési költséggel növelt kamatai 11%
körül mozogtak. Ugyanekkor az egyedüli CHF jelzáloghitelt kínáló bank, a CIB, a
svájci frank hitelt kezelési költséggel együtt 6%-ért kínálta.
Lakossági hitelkamatok
A 2003-as kamatemeléseket (következő ábra) követően a jelzálog (lakáscélú vagy szabadfelhasználású) hitelkamatok csökkenésnek indultak, de még így is tartósan 12% körüli szinteken ragadtak be. Ugyanekkor a hasonló célú CHF kamatok 6% körül alakultak. Tízensok százalék kamatra 20-25 évre eladósodni, na az meglehetősen bátor húzás. A dolog három kérdést vet fel:
- Miért voltak ilyen magasak a forintkamatok?- Tényleg olyan sokan eladósodtak? Mennyire sokan?- Miért akart ennyire sok mindenki lakást vásárolni?
Ezekről lesz szó a következő ábrákon.
Forinthitel versus devizahitel
Az ábra az országgyűlési albizottsági jegyzőkönyvből való,
de megpróbáltam láthatóvá tenni a lényegét.
A hitel felvételének pillanatában egy átlagos, 2006 végén felvett, 5,4 milliós, 15 éves hitel esetén, a svájci frankban felvett hitel törlesztő részlete kb. 2/3-a volt az ugyanolyan paraméterekkel rendelkező forinthitelnek, és egész a válságig így is maradt. 2008 végén a forintgyengülés ugyan megdobta a deviza törlesztő-részleteket, de nem annyira, hogy utolérjék a forintosokat. Az euró hitelesek most sem érték utol. A svájci frank hitelesek helyzetét az euró svájci frankkal szembeni gyengülése fordította meg. Az ábra ugyan véget ér 2011 szeptemberében, de a mostani árfolyamok is hasonlóak (sőt, erősebbek), az év végi további gyengülés óta visszaerősödött a forint.
A forint erősödésével a devizahiteleseknek nyereségük keletkezett, a forint 37%-os gyengüléséig (ami lássuk be, egy +/- 15%-os árfolyamsáv esetén tarthatónak látszik) pedig a forinthitelesekhez képest megvolt az előnyük.
A problémát Magyarországon az eredményezte, hogy nem jó
megközelítéssel adósodtunk el. A normális megközelítés szerint, szükségem van X
ft hitelre, aminek a törlesztését a jövedelmem biztosítja. A kérdésem az, hogy
hol jutok hozzá a legolcsóbban. Kiválasztom a devizahitelt, mert olcsó, és
megtakarítom a megnyert összeget, amikor nyerek, hogy legyen mit felhasználnom,
amikor kedvezőtlenek a folyamatok.
Mi azt mondtuk,
hogy ennyit tudunk törleszteni, mekkora az a legnagyobb összeg, amit ezért
kapni tudok…. Nem voltak tartalékok a rendszerben.
Új lakossági hitelkihelyezések: összeomló piac
A lakossági hitelezés gyakorlatilag összeomlott a válság hatására. A folyósított új hitelek állománya 2011. 1. negyedévében évtizedes mélypontra zuhant. Az év során a lakossági hitelek szezonális mozgásást (új mélypont kialakulását) a végtörlesztést kiváltó hitelek törték meg. Ezek a teljes végtörlesztett állomány mintegy harmadát finanszírozták.
Forrás: MNB Pénzügyi stabilitási jelentés
Forrás: MNB Pénzügyi stabilitási jelentés
Nemfizető lakossági ügyfelek
Piros: ennyi embernek volt 2011 december 31-én 90 napon túl lejárt tartozása 78 ezer forintot meghaladó összegben. Ők régi nevükön a "BAR-osok".
Kék: ők már rendezték a lejárt a tartozást (vagy bankjuk leírta a követelést), de egy évig (vagy 5 évig) még "megfigyelés alatt" maradnak. Ők régi nevükön a "passzív BAR-osok".
Kék: ők már rendezték a lejárt a tartozást (vagy bankjuk leírta a követelést), de egy évig (vagy 5 évig) még "megfigyelés alatt" maradnak. Ők régi nevükön a "passzív BAR-osok".
Végtörlesztés hatása a banki hitelportfóliókra
Forrás: PSZÁF Végtörlesztésről szóló jelentés és hitelintézeti idősorok
2011. szeptember és 2012. március közötti időszakban a
lakosságnak lehetősége nyílt meglévő devizalapú jelzáloghitelét kedvezményes
árfolyamon előtörleszteni. A lehetőséggel
az érintettek 17%-a élt. Mivel ez a lehetőség csak a jól fizető adósok számára
állt fenn, az ábrán látható módon a banki hitelportfoliók minősége drasztikusan
romlott: miközben a problémamentes állomány jelentős mértékben csökkent, a problémás
állomány értékben is tovább nőtt. 2012. márciusában a hitelállomány 46%-a
valamilyen mértékű késedelemben volt. Ugyanez az érték 2003-ban alig volt 2%
felett. A késedelmek 60%-a akkoriban 30 napon belüli volt, tehát inkább
pontatlanságra, mint fizetésképtelenségre utalt.
Felboruló trendek a hitelezésben
Az első feldolgozandó témánk a hitelezés állapotáról szól. A témát, mint a későbbi témákat is, több napon át, több oldalról megközelítve, mindig egy-egy grafikont / ábrát /statisztikát / közvélemény-kutatást feldolgozva járjuk körül.
Az első ábrán az egyes lakossági hiteltermékek bedőlési arányait látjuk. A bank legkockázatosabb termékei mindig a fedezetlen hitelek. Ezek esetén a lakosság ugyanis nem érzi akkora súllyal a lejesítési kötelezettséget, mintha a lakása lenne a tét. Fedezetlen forinthitel például a folyószámlahitel vagy a hitelkártya. Fedezetlen devizahitel például a személyi kölcsönök egy része.
Ami meglepő, az a fedezetlen devizahitelek és a fedezett devizahitelek esete: a lakosság nagyobb arányban fizeti a fedezetlen devizahiteleit, mint a fedezetteket!
Persze, ennek a magyarázata nem az, hogy megfordult a több évszázados trend, hanem, hogy a végtörlesztés és a legkülönfélébb korábbi devizahiteles mentőcsomagok ígérete a jelzáloghitelesek felé, felborították a korábbi egyensúlyt.
Feliratkozás:
Bejegyzések (Atom)