A következő címkéjű bejegyzések mutatása: lakossági hitelezés. Összes bejegyzés megjelenítése
A következő címkéjű bejegyzések mutatása: lakossági hitelezés. Összes bejegyzés megjelenítése

2014. október 28., kedd

Lakáshitelezés és a lakástakarék-pénztárak

Ki gondolta volna, hogy a lakáshitel-piac méretarányosan legaktívabb szereplői nem a bankok, hanem a lakástakarékok?

A KSH 2011 óta veszi bele lakáshitelezési statisztikáiba a lakástakarék-pénztárak hitelezési tevékenységét. 2013-ban, a lakástakarékok már a teljes újonnan folyósított hitelállomány közel harmadát, darabszám tekintetében majdnem a felét adták. A 2014. 1. félévi adatok csekély visszaesést, de töretlen szerepvállalást mutatnak.


A lakástakarékok által nyújtott hitelek fix kamatozású forinthitelek, amelyek átlagos összege 2,7 millió forint volt 2014 1. félévében, szemben a banki hitelek átlagos 6,7 millió forintos összegével.

A lakástakarékok portfólióminősége toronymagasan veri a piaci átlagot: 97% a problémamentes állomány, szemben a banki 55%-kal.

2013. április 27., szombat

Lakáshitelezés helyzete, 2012


A KSH napokban megjelent kiadványa szerint, a lakáscélú hitelállomány 2012 december 31-én 3,5 ezer milliárd forintot, a GDP több mint 12%-át tett ki. A csúcsévet ebből a szempontból 2010 jelentette, amikor lakáshitel-állomány/GDP mutató megközelítette a 16%-ot. Persze, ehhez hozzá kell tenni, hogy 2008-at követően a hitelállomány már csak a 2011 végén tetőző árfolyamgyengülés hatására növekedett. A 2011 évi adat már egyáltalán nem tartalmaz növekedést, az pusztán az adatszolgáltatók körének bővülése miatt magasabb az előző évinél. 

Az államilag támogatott hitelek állománya 2004-ig gyorsan növekedett, majd 2005-ben érte el maximumát, azóta folyamatosan csökken, helyén alapvetően a devizaalapú hitelek vették át. 2011-12-ben megjelenő nem támogatott forinthitelek jelentős része végtörlesztés során, devizaalapú hitelek kiváltását szolgálta. 


2012 december 31-én a lakáscélú hitelállomány 51%-át bankok, 34%-át jelzáloghitel-intézetek kezelték. A devizaarány különösen a bankok esetében volt jelentős. 


A végtörlesztés különösen a devizaalapon finanszírozó bankok számára járt kedvezőtlen következményekkel a hitelportfóliójukra nézvést. Mivel végtörleszteni csak a jól teljesítő adósok tudtak, a portfolió minőség tovább tolódott a problémás kategóriák felé. 


A folyósított új hitelek állománya 2002-ben, majd 2003-ban ugrott meg, amikor nyilvánvalóvá vált, hogy a lakáshitelek támogatása az eredeti formájában nem tartható fenn. 2003-ban egyértelműen sok előrehozott vásárlás történt, és mivel akkortájt a banki ellenőrzések még nem voltak elég szigorúak, sokan nem is lakáscélra vették fel ezeket. Hanem például gépjárművet vásároltak belőle - bár erre nincs bizonyíték.  2004-ben visszaesés következett be, majd ismét nőtt a folyósított új hitel állomány egész 2008-ig. A válság hatására bekövetkező jelentő visszaesést a 2011 utolsó és 2012 első negyedévében bekövetkező végtörlesztési kampány hitelkiváltás célú új hitelei sem törték meg. 

Érdekes, bár - ismerve az építőpar helyzetét és a lakáspiaci trendeket - korántsem meglepő, hogy szinte eltűnt a hitelcélok közül az új lakás építése és vásárlása, de a használt lakás vásárlására felvett új hitelek állománya is mindössze 19%-a a 2008 évinek.  

2013. április 12., péntek

Mire telik, mire nem? - Relatív anyagi helyzet

Az abszolút jövedelmi helyzet azt mutatja meg, hogy mennyi pénzünk van. A relatív jövedelemi helyzet ellenben azt, hogy mennyinek érezzük. A "mennyinek érezzük" kérdésre az adja meg a választ, hogy mire telik és mire nem. Ezt elemezzük a mai cikkben, a KSH vonatkozó, 2012 évi felméréséből nyert adatok alapján, elsősorban a lakhatási körülményekre és az eladósodottságra helyezve a hangsúlyt. 


A lakhatás költségei a magyar háztartások* fogyasztási kiadásainak 23-29%-át teszik ki. Bizonyos költségek azonban csak a lakosság egy-egy részét érintik: lakbért az albérletben élők, közös költséget a társasházak lakói fizetnek csak. A társasházban élők aránya jövedelemmel arányosan nő. A társasházban élő alsó jövedelmi tizedhez tartozók mintegy felének esetében fordult elő az lemúlt 12 hónapban, hogy pénzügyi okok miatt nem tudta határidőre fizetni a közös költséget.


A lakosság kb. 8%-a él bérelt ingatlanban. Arányuk a legszegényebb jövedelmi tizedben kiemelkedően magas: közel duplája a többi tizednek. A legalsó tizedbe tartozó háztartások több mint felének jelent gondot a lakbér fizetés, a legfelső tizedben gyakorlatilag senkinek.


Közüzemi számlákkal mindannyian találkozunk. A legszegényebb tized háztartásainak 60%-ánál, a leggazdagabb tized 7%-ánál fordult elő 2012-ben, hogy pénzhiány miatt nem tudtak határidőre fizetni valamilyen közüzemi díjat. 


A hitelek régóta problémát jelentenek a magyar háztartások számára. A BISZ Zrt. nyilvántartása szerint 2012 októberében 810 ezer magánszemélynek volt élő mulasztása, azaz 90 napon túl fennálló, a minimálbér összegét meghaladó értékű lejárt tartozása. 

Lakáshitellel a szegényebb tizedek valamivel magasabb arányban (alsó 5 tized átlaga: 20%) rendelkeztek, mint a gazdagabbak (felső 5 tized átlaga: 16%). Valószínűleg, ebben szerepet játszott a 2011 végén, 2012 elején lehetővé tett végtörlesztés is, amivel a jómódúbb rétegek magasabb arányban tudtak élni, és aminek következtében a fennálló hitelszerződések száma jelentsen csökkent. Nem meglepő módon a törlesztés a szegényebb rétegeknek okoz magasabb arányban nehézséget, a szegényebb háztartások 10%-ában, a gazdagabbak 1-2%-ában fordult elő, hogy az utóbbi 12 hónapban pénzhiány miatt nem tudták határidőre törleszteni a hitelt.


Áruhitel vonatkozásában nincs számottevő különbség a hitel igénybe vételi gyakoriságában a jövedelmi tizedek között, átlagosan a háztartások 15%-nak van áruhitele. A törlesztési képességben azonban van: a legszegényebb tized adós háztartásainak 43%-ban fordult elő, hogy nem tudtak határidőre fizetni, de még a 10. tizedben is viszonylag magas, 6,4% volt az arány. 


Egyéb kölcsönök a szegényebb rétegekben gyakoribbak, és magas kamatuk miatt törlesztésük is nehéz. A legalsó tized hitelfelvevő háztartásainak közel 60%-ában, de még a legfelső tizednek is 14%-ban fordult elő pénzhiány miatt határidőre nem törlesztett részlet. 


A fentiek alapján nem csoda, amire már sok korábbi kutatásból is fény derült, hogy a magyar háztartások jó részének gyakorlatilag semmilyen megtakarítása nincs: még a legfelső tized háztartásainak is közel fele nem lenne képes egy váratlan, nagyobb összegű kiadást saját forrásból fedezni.

* A cikkben háztartások szintjén vizsgáljuk valamennyi esetet. A jövedelmi tizedek meghatározása azonban egyéni szinten történik. Mivel az alacsonyabb jövedelmi szinteken az egy háztartásban élők száma magasabb, mint a magasabb jövedelmi tizedekben, ezért különböznek a szám szerint és az arányaikban ábrázolt adatsorok trendjei (a legalacsonyabb jövedelemi tizedbe fele annyi háztartás tartozik, mint a legfelsőbe). 

2012. november 14., szerda

Lakossági hitelezés a 2000-es évek legelejének szintjén



2012 első felében jelentősen csökkent a hazai pénzügyi közvetítők háztartási hitelállománya, aminek kétharmad része a végtörlesztés hatásának volt betudható. Ha a végtörlesztések összegét figyelmen kívül hagynánk, akkor is nettó hiteltörlesztő lenne a háztartási szektor.


Az ábra az adott negyedév új háztartási hitelkibocsátásait mutatja. 2012. első két negyedévében, a végtörlesztés jelentette refinanszírozások okoztak növekedést az új hitel kibocsátásokban. Végtörlesztés nélkül, 2012 első félévében a bankrendszeri bruttó hitelkihelyezés a 2000-es évek eleje óta nem látott szintekre süllyedt, összege a végtörlesztéseket közvetlenül megelőző időszak átlagos volumenének kb. 70 százalékát, a 2008-as év hasonló időszaki adatának pedig alig 14%-át teszi ki.

A végtörlesztés időszaka alatt a bankok szigorították az új hitel felvételének feltételrendszerét, mind az árak (kamatok: 1,5 százalékpont emelkédes), mind az egyéb feltételek (pl.: elvárt jövedelem, ingatlanérték) vonatkozásában. A feltételek 2012 második negyedévében enyhülni kezdtek, és az állami kamattámogatás beindulásának köszönhetően az év második felére, illetve a következő időszakokra az MNB növekedést prognosztizál a lakáshitelezés területén. A jelenlegi kamatszintek mellett a támogatott konstrukciókat kb. 9% kamatszint mellett vehetik igénybe az ügyfelek, ami hosszú távú eladósodáshoz még mindig túl magas. 


Nemzetközi összehasonlításban, a magyar bankrendszer háztartási hitelezése – csakúgy, mint a vállalati hitelezés, - elmarad mind a régió mind az eurozóna országaitól.

2012. szeptember 29., szombat

Lakáspiaci trendek


A lakáshitel állomány nem csak nominális értéken növekedett az általunk vizsgált 2002-2009 közötti időszakban. A felfutás sebessége jóval meghaladta a GDP növekedés ütemét. A baloldali ábra kifejezetten a lakáscéllal felvett jelzáloghitelek növekedési ütemét mutatja, a 2005-től felfutó, és állományában a deviza lakáshiteleket is felülmúló szabad felhasználású jelzáloghitelek állományát nem.

A jobboldali ábra mélyebb vizsgálatot kíván. A kék vonal a lakáspiaci aktivitást, az adott évben gazdát cserélő használt lakások számát mutatja. A piros vonalon látszik, hogy hány darab ingatlan szolgál fedezetül 90 napon túl késedelmes, tehát nemteljesítő hitelek mögött. 2010-ben a két érték egyenlővé vált, és a helyzet azóta tovább romlott.

Az ábrán látszik, hogy a kilakoltatási moratóriumnak nem volt különösebb hatása, a bedőlt hitelállomány és a párhuzamosan összeomló lakáspiac magától is megtette a hatását: a bankok egyébként sem tudtak volna megszabadulni a fedezetektől. A moratórium fokozatos feloldásaként törvény szabályozza, hogy a problémássá vált hitelportfolió mögötti ingatlanoknak negyedévente hány százalékát (jelenleg 3%) értékesíthetik a hitelintézetek. 2012. 1. negyedévében mintegy 3000 ingatlant jelöltek ki kényszerértékesítésre, de az értékesítés sikerességéről nincs adat. A moratóriumot megelőző években évi 6-10 ezer lakást kényszer-értékesítettek. Ezeket az akkor még évi 150-180 ezer tranzakciót számláló piac fel tudta venni.

Tényleg sok hitelt vett fel a lakosság?


Szabad felhasználású hitelekről 2005 januárt megelőzően nincsenek elérhető adatok.

A devizahitelek terjedése nem banki oldalon indult el, és nem is a jelzáloghitelek területén. Az első fecskék a lízingcégek által kínált gépjárműhitelek voltak. A gépjármű kereskedelmi piac ugyanis 2004-ben érte el a csúcsát, és a piac telítődésével a verseny egyre élesebbé, kockázatkeresőbbé vált. A gépjárműhitelek állományában ma is 80%-os arányban vannak a devizahitelek, de a válságot közvetlenül megelőző időkben arányuk 95% körül ingadozott. Az első nyilvános adatsor 2004-es, már ekkor a devizahitelek tették ki a teljes gépjármű finanszírozás harmadát. A kínálat jelentette nyomásból született termékben a bankok is a lakáshitelezés megmentését látták.

2012. szeptember 28., péntek

Jegybanki alapkamat


2002 végén, 2003 elején az EU-hoz való csatlakozás lázában a forintot spekulatív támadások nyomták a sáv erős széléhez. A jegybank a sáv védelme érdekében drasztikusan csökkentette a kamatot, és nyomást gyakorolt a befektetőkre, hogy veszteséggel zárják le a pozícióikat. Az inflációkövetés és a növekvő államháztartási hiány (GDP arányosan 9%, 2002-ben) miatt mindenki azt várta, hogy a sávközepet az MNB és a kormány az erős irányba tolja majd el, de ehelyett 2003. júniusában a gyenge irányba tolta (leértékelte). A piac ezt a mai szóval élve unortodox lépést kormányzati inkompetenciának és az MNB függetlenségébe való beavatkozásnak értékelte és új támadás indult a forint ellen, ezúttal a gyengülés irányába.

Nyilvánvalóvá vált, hogy az árfolyamsáv fenntartása nem visz előre: az inflációs cél eléréséhez nem hoz közelebb és a spekulatív nyomás elhárítása miatt jelentős költségekkel jár. Az MNB (Járai) javaslatot tett a sáv eltörlésére és a forint szabad lebegtetésére (azaz a mostani árfolyamrendszer bevezetésére). A kormányzat azonban tartott a forint erősödésétől és ezáltal az export visszaesésétől, és ragaszkodott a sáv fenntartásához. Mivel egyéb eszköz nem állt rendelkezésére a forint túlzott gyengülésének kivédésére, az MNB két lépésben csaknem megduplázta a jegybanki alapkamatot (6,5%-ról 12,5%-ra).

A magas kamatszint miatt a támogatott lakáshitelek kamattámogatásának mértéke (ügyfél által fizetendő kezelési költséggel növelt kamatszint volt maximálva előbb 8, majd 6%-ban) tarthatatlanná vált, ezért a kormány az állampapír-piaci hozamok 60%-ában határozta meg a támogatás mértékét, és megemelte a bank által megajánlható ügyleti kamat maximumát. Jelentős mértékben emelkedtek a hitelkamatok és csökkent a támogatással elérhető maximális összeg is. 2004 márciusában a támogatott forinthitelek kezelési költséggel növelt kamatai 11% körül mozogtak. Ugyanekkor az egyedüli CHF jelzáloghitelt kínáló bank, a CIB, a svájci frank hitelt kezelési költséggel együtt 6%-ért kínálta.

Az ábrán jól látszik, hogy 2004-2005-ben a kamatok gyorsan csökkentek, és ezáltal a deviza és forinthitelek közötti kamatkülönbség is csökkent. Ennek ellenére, a forinthitelezés nem állt többé helyre, a forintkamatok nagy és hirtelen változásai beíródtak a hitelezői és a hitelfelvevői emlékezetbe, az árfolyamok viszont még mindig stabilak maradtak, és a sáv fenntartásához a kormányzat ragaszkodott. 

Lakossági hitelkamatok



A 2003-as kamatemeléseket (következő ábra) követően a jelzálog (lakáscélú vagy szabadfelhasználású) hitelkamatok csökkenésnek indultak, de még így is tartósan 12% körüli szinteken ragadtak be. Ugyanekkor a hasonló célú CHF kamatok 6% körül alakultak. Tízensok százalék kamatra 20-25 évre eladósodni, na az meglehetősen bátor húzás. A dolog három kérdést vet fel:

- Miért voltak ilyen magasak a forintkamatok?- Tényleg olyan sokan eladósodtak? Mennyire sokan?- Miért akart ennyire sok mindenki lakást vásárolni? 

Ezekről lesz szó a következő ábrákon.

Forinthitel versus devizahitel


Az ábra az országgyűlési albizottsági jegyzőkönyvből való, de megpróbáltam láthatóvá tenni a lényegét.



A hitel felvételének pillanatában egy átlagos, 2006 végén felvett, 5,4 milliós, 15 éves hitel esetén, a svájci frankban felvett hitel törlesztő részlete kb. 2/3-a volt az ugyanolyan paraméterekkel rendelkező forinthitelnek, és egész a válságig így is maradt. 2008 végén a forintgyengülés ugyan megdobta a deviza
törlesztő-részleteket, de nem annyira, hogy utolérjék a forintosokat. Az euró hitelesek most sem érték utol. A svájci frank hitelesek helyzetét az euró svájci frankkal szembeni gyengülése fordította meg. Az ábra ugyan véget ér 2011 szeptemberében, de a mostani árfolyamok is hasonlóak (sőt, erősebbek), az év végi további gyengülés óta visszaerősödött a forint. 


A forint erősödésével a devizahiteleseknek nyereségük keletkezett, a forint 37%-os gyengüléséig (ami lássuk be, egy +/- 15%-os árfolyamsáv esetén tarthatónak látszik) pedig a forinthitelesekhez képest megvolt az előnyük.


A problémát Magyarországon az eredményezte, hogy nem jó megközelítéssel adósodtunk el. A normális megközelítés szerint, szükségem van X ft hitelre, aminek a törlesztését a jövedelmem biztosítja. A kérdésem az, hogy hol jutok hozzá a legolcsóbban. Kiválasztom a devizahitelt, mert olcsó, és megtakarítom a megnyert összeget, amikor nyerek, hogy legyen mit felhasználnom, amikor kedvezőtlenek a folyamatok.

Mi azt mondtuk, hogy ennyit tudunk törleszteni, mekkora az a legnagyobb összeg, amit ezért kapni tudok…. Nem voltak tartalékok a rendszerben.

Új lakossági hitelkihelyezések: összeomló piac

A lakossági hitelezés gyakorlatilag összeomlott a válság hatására. A folyósított új hitelek állománya 2011. 1. negyedévében évtizedes mélypontra zuhant. Az év során a lakossági hitelek szezonális mozgásást (új mélypont kialakulását) a végtörlesztést kiváltó hitelek törték meg. Ezek a teljes végtörlesztett állomány mintegy harmadát finanszírozták.


Forrás: MNB Pénzügyi stabilitási jelentés

Nemfizető lakossági ügyfelek

Piros: ennyi embernek volt 2011 december 31-én 90 napon túl lejárt tartozása 78 ezer forintot meghaladó összegben. Ők régi nevükön a "BAR-osok".

Kék: ők már rendezték a lejárt a tartozást (vagy bankjuk leírta a követelést), de egy évig (vagy 5 évig) még "megfigyelés alatt" maradnak. Ők régi nevükön a "passzív BAR-osok".

Végtörlesztés hatása a banki hitelportfóliókra

Forrás: PSZÁF Végtörlesztésről szóló jelentés és hitelintézeti idősorok


2011. szeptember és 2012. március közötti időszakban a lakosságnak lehetősége nyílt meglévő devizalapú jelzáloghitelét kedvezményes árfolyamon előtörleszteni. A lehetőséggel az érintettek 17%-a élt. Mivel ez a lehetőség csak a jól fizető adósok számára állt fenn, az ábrán látható módon a banki hitelportfoliók minősége drasztikusan romlott: miközben a problémamentes állomány jelentős mértékben csökkent, a problémás állomány értékben is tovább nőtt. 2012. márciusában a hitelállomány 46%-a valamilyen mértékű késedelemben volt. Ugyanez az érték 2003-ban alig volt 2% felett. A késedelmek 60%-a akkoriban 30 napon belüli volt, tehát inkább pontatlanságra, mint fizetésképtelenségre utalt.

Felboruló trendek a hitelezésben

Az első feldolgozandó témánk a hitelezés állapotáról szól. A témát, mint a későbbi témákat is, több napon át, több oldalról megközelítve, mindig egy-egy grafikont / ábrát /statisztikát / közvélemény-kutatást feldolgozva járjuk körül.

Az első ábrán az egyes lakossági hiteltermékek bedőlési arányait látjuk. A bank legkockázatosabb termékei mindig a fedezetlen hitelek. Ezek esetén a lakosság ugyanis nem érzi akkora súllyal a lejesítési kötelezettséget, mintha a lakása lenne a tét. Fedezetlen forinthitel például a folyószámlahitel vagy a hitelkártya. Fedezetlen devizahitel például a személyi kölcsönök egy része.

Ami meglepő, az a fedezetlen devizahitelek és a fedezett devizahitelek esete: a lakosság nagyobb arányban fizeti a fedezetlen devizahiteleit, mint a fedezetteket!

Persze, ennek a magyarázata nem az, hogy megfordult a több évszázados trend, hanem, hogy a végtörlesztés  és a legkülönfélébb korábbi devizahiteles mentőcsomagok ígérete a jelzáloghitelesek felé, felborították a korábbi egyensúlyt.