Lakáshitelezés helyzete, 2012

A KSH napokban megjelent kiadványa szerint, a lakáscélú hitelállomány 2012 december 31-én 3,5 ezer milliárd forintot, a GDP több mint 12%-át tett ki. A csúcsévet ebből a szempontból 2010 jelentette, amikor lakáshitel-állomány/GDP mutató megközelítette a 16%-ot. Persze, ehhez hozzá kell tenni, hogy 2008-at követően a hitelállomány már csak a 2011 végén tetőző árfolyamgyengülés hatására növekedett. A 2011 évi adat már egyáltalán nem tartalmaz növekedést, az pusztán az adatszolgáltatók körének bővülése miatt magasabb az előző évinél. 

Az államilag támogatott hitelek állománya 2004-ig gyorsan növekedett, majd 2005-ben érte el maximumát, azóta folyamatosan csökken, helyén alapvetően a devizaalapú hitelek vették át. 2011-12-ben megjelenő nem támogatott forinthitelek jelentős része végtörlesztés során, devizaalapú hitelek kiváltását szolgálta. 

2012 december 31-én a lakáscélú hitelállomány 51%-át bankok, 34%-át jelzáloghitel-intézetek kezelték. A devizaarány különösen a bankok esetében volt jelentős. 

A végtörlesztés különösen a devizaalapon finanszírozó bankok számára járt kedvezőtlen következményekkel a hitelportfóliójukra nézvést. Mivel végtörleszteni csak a jól teljesítő adósok tudtak, a portfolió minőség tovább tolódott a problémás kategóriák felé. 

A folyósított új hitelek állománya 2002-ben, majd 2003-ban ugrott meg, amikor nyilvánvalóvá vált, hogy a lakáshitelek támogatása az eredeti formájában nem tartható fenn. 2003-ban egyértelműen sok előrehozott vásárlás történt, és mivel akkortájt a banki ellenőrzések még nem voltak elég szigorúak, sokan nem is lakáscélra vették fel ezeket. Hanem például gépjárművet vásároltak belőle - bár erre nincs bizonyíték.  2004-ben visszaesés következett be, majd ismét nőtt a folyósított új hitel állomány egész 2008-ig. A válság hatására bekövetkező jelentő visszaesést a 2011 utolsó és 2012 első negyedévében bekövetkező végtörlesztési kampány hitelkiváltás célú új hitelei sem törték meg. 

Érdekes, bár - ismerve az építőpar helyzetét és a lakáspiaci trendeket - korántsem meglepő, hogy szinte eltűnt a hitelcélok közül az új lakás építése és vásárlása, de a használt lakás vásárlására felvett új hitelek állománya is mindössze 19%-a a 2008 évinek.  

Jegybanki alapkamat

2002 végén, 2003 elején az EU-hoz való csatlakozás lázában a forintot spekulatív támadások nyomták a sáv erős széléhez. A jegybank a sáv védelme érdekében drasztikusan csökkentette a kamatot, és nyomást gyakorolt a befektetőkre, hogy veszteséggel zárják le a pozícióikat. Az inflációkövetés és a növekvő államháztartási hiány (GDP arányosan 9%, 2002-ben) miatt mindenki azt várta, hogy a sávközepet az MNB és a kormány az erős irányba tolja majd el, de ehelyett 2003. júniusában a gyenge irányba tolta (leértékelte). A piac ezt a mai szóval élve unortodox lépést kormányzati inkompetenciának és az MNB függetlenségébe való beavatkozásnak értékelte és új támadás indult a forint ellen, ezúttal a gyengülés irányába.

Nyilvánvalóvá vált, hogy az árfolyamsáv fenntartása nem visz előre: az inflációs cél eléréséhez nem hoz közelebb és a spekulatív nyomás elhárítása miatt jelentős költségekkel jár. Az MNB (Járai) javaslatot tett a sáv eltörlésére és a forint szabad lebegtetésére (azaz a mostani árfolyamrendszer bevezetésére). A kormányzat azonban tartott a forint erősödésétől és ezáltal az export visszaesésétől, és ragaszkodott a sáv fenntartásához. Mivel egyéb eszköz nem állt rendelkezésére a forint túlzott gyengülésének kivédésére, az MNB két lépésben csaknem megduplázta a jegybanki alapkamatot (6,5%-ról 12,5%-ra).

A magas kamatszint miatt a támogatott lakáshitelek kamattámogatásának mértéke (ügyfél által fizetendő kezelési költséggel növelt kamatszint volt maximálva előbb 8, majd 6%-ban) tarthatatlanná vált, ezért a kormány az állampapír-piaci hozamok 60%-ában határozta meg a támogatás mértékét, és megemelte a bank által megajánlható ügyleti kamat maximumát. Jelentős mértékben emelkedtek a hitelkamatok és csökkent a támogatással elérhető maximális összeg is. 2004 márciusában a támogatott forinthitelek kezelési költséggel növelt kamatai 11% körül mozogtak. Ugyanekkor az egyedüli CHF jelzáloghitelt kínáló bank, a CIB, a svájci frank hitelt kezelési költséggel együtt 6%-ért kínálta.

Az ábrán jól látszik, hogy 2004-2005-ben a kamatok gyorsan csökkentek, és ezáltal a deviza és forinthitelek közötti kamatkülönbség is csökkent. Ennek ellenére, a forinthitelezés nem állt többé helyre, a forintkamatok nagy és hirtelen változásai beíródtak a hitelezői és a hitelfelvevői emlékezetbe, az árfolyamok viszont még mindig stabilak maradtak, és a sáv fenntartásához a kormányzat ragaszkodott. 

Forinthitel versus devizahitel

Az ábra az országgyűlési albizottsági jegyzőkönyvből való, de megpróbáltam láthatóvá tenni a lényegét.

A hitel felvételének pillanatában egy átlagos, 2006 végén felvett, 5,4 milliós, 15 éves hitel esetén, a svájci frankban felvett hitel törlesztő részlete kb. 2/3-a volt az ugyanolyan paraméterekkel rendelkező forinthitelnek, és egész a válságig így is maradt. 2008 végén a forintgyengülés ugyan megdobta a deviza törlesztő-részleteket, de nem annyira, hogy utolérjék a forintosokat. Az euró hitelesek most sem érték utol. A svájci frank hitelesek helyzetét az euró svájci frankkal szembeni gyengülése fordította meg. Az ábra ugyan véget ér 2011 szeptemberében, de a mostani árfolyamok is hasonlóak (sőt, erősebbek), az év végi további gyengülés óta visszaerősödött a forint. 

A forint erősödésével a devizahiteleseknek nyereségük keletkezett, a forint 37%-os gyengüléséig (ami lássuk be, egy +/- 15%-os árfolyamsáv esetén tarthatónak látszik) pedig a forinthitelesekhez képest megvolt az előnyük.

A problémát Magyarországon az eredményezte, hogy nem jó megközelítéssel adósodtunk el. A normális megközelítés szerint, szükségem van X ft hitelre, aminek a törlesztését a jövedelmem biztosítja. A kérdésem az, hogy hol jutok hozzá a legolcsóbban. Kiválasztom a devizahitelt, mert olcsó, és megtakarítom a megnyert összeget, amikor nyerek, hogy legyen mit felhasználnom, amikor kedvezőtlenek a folyamatok.

Mi azt mondtuk, hogy ennyit tudunk törleszteni, mekkora az a legnagyobb összeg, amit ezért kapni tudok…. Nem voltak tartalékok a rendszerben.