Lakáshitelezés helyzete, 2012

A KSH napokban megjelent kiadványa szerint, a lakáscélú hitelállomány 2012 december 31-én 3,5 ezer milliárd forintot, a GDP több mint 12%-át tett ki. A csúcsévet ebből a szempontból 2010 jelentette, amikor lakáshitel-állomány/GDP mutató megközelítette a 16%-ot. Persze, ehhez hozzá kell tenni, hogy 2008-at követően a hitelállomány már csak a 2011 végén tetőző árfolyamgyengülés hatására növekedett. A 2011 évi adat már egyáltalán nem tartalmaz növekedést, az pusztán az adatszolgáltatók körének bővülése miatt magasabb az előző évinél. 

Az államilag támogatott hitelek állománya 2004-ig gyorsan növekedett, majd 2005-ben érte el maximumát, azóta folyamatosan csökken, helyén alapvetően a devizaalapú hitelek vették át. 2011-12-ben megjelenő nem támogatott forinthitelek jelentős része végtörlesztés során, devizaalapú hitelek kiváltását szolgálta. 

2012 december 31-én a lakáscélú hitelállomány 51%-át bankok, 34%-át jelzáloghitel-intézetek kezelték. A devizaarány különösen a bankok esetében volt jelentős. 

A végtörlesztés különösen a devizaalapon finanszírozó bankok számára járt kedvezőtlen következményekkel a hitelportfóliójukra nézvést. Mivel végtörleszteni csak a jól teljesítő adósok tudtak, a portfolió minőség tovább tolódott a problémás kategóriák felé. 

A folyósított új hitelek állománya 2002-ben, majd 2003-ban ugrott meg, amikor nyilvánvalóvá vált, hogy a lakáshitelek támogatása az eredeti formájában nem tartható fenn. 2003-ban egyértelműen sok előrehozott vásárlás történt, és mivel akkortájt a banki ellenőrzések még nem voltak elég szigorúak, sokan nem is lakáscélra vették fel ezeket. Hanem például gépjárművet vásároltak belőle - bár erre nincs bizonyíték.  2004-ben visszaesés következett be, majd ismét nőtt a folyósított új hitel állomány egész 2008-ig. A válság hatására bekövetkező jelentő visszaesést a 2011 utolsó és 2012 első negyedévében bekövetkező végtörlesztési kampány hitelkiváltás célú új hitelei sem törték meg. 

Érdekes, bár - ismerve az építőpar helyzetét és a lakáspiaci trendeket - korántsem meglepő, hogy szinte eltűnt a hitelcélok közül az új lakás építése és vásárlása, de a használt lakás vásárlására felvett új hitelek állománya is mindössze 19%-a a 2008 évinek.  

Lakáspiaci trendek

A lakáshitel állomány nem csak nominális értéken növekedett az általunk vizsgált 2002-2009 közötti időszakban. A felfutás sebessége jóval meghaladta a GDP növekedés ütemét. A baloldali ábra kifejezetten a lakáscéllal felvett jelzáloghitelek növekedési ütemét mutatja, a 2005-től felfutó, és állományában a deviza lakáshiteleket is felülmúló szabad felhasználású jelzáloghitelek állományát nem.

A jobboldali ábra mélyebb vizsgálatot kíván. A kék vonal a lakáspiaci aktivitást, az adott évben gazdát cserélő használt lakások számát mutatja. A piros vonalon látszik, hogy hány darab ingatlan szolgál fedezetül 90 napon túl késedelmes, tehát nemteljesítő hitelek mögött. 2010-ben a két érték egyenlővé vált, és a helyzet azóta tovább romlott.

Az ábrán látszik, hogy a kilakoltatási moratóriumnak nem volt különösebb hatása, a bedőlt hitelállomány és a párhuzamosan összeomló lakáspiac magától is megtette a hatását: a bankok egyébként sem tudtak volna megszabadulni a fedezetektől. A moratórium fokozatos feloldásaként törvény szabályozza, hogy a problémássá vált hitelportfolió mögötti ingatlanoknak negyedévente hány százalékát (jelenleg 3%) értékesíthetik a hitelintézetek. 2012. 1. negyedévében mintegy 3000 ingatlant jelöltek ki kényszerértékesítésre, de az értékesítés sikerességéről nincs adat. A moratóriumot megelőző években évi 6-10 ezer lakást kényszer-értékesítettek. Ezeket az akkor még évi 150-180 ezer tranzakciót számláló piac fel tudta venni.

Tényleg sok hitelt vett fel a lakosság?

Szabad felhasználású hitelekről 2005 januárt megelőzően nincsenek elérhető adatok.

A devizahitelek terjedése nem banki oldalon indult el, és nem is a jelzáloghitelek területén. Az első fecskék a lízingcégek által kínált gépjárműhitelek voltak. A gépjármű kereskedelmi piac ugyanis 2004-ben érte el a csúcsát, és a piac telítődésével a verseny egyre élesebbé, kockázatkeresőbbé vált. A gépjárműhitelek állományában ma is 80%-os arányban vannak a devizahitelek, de a válságot közvetlenül megelőző időkben arányuk 95% körül ingadozott. Az első nyilvános adatsor 2004-es, már ekkor a devizahitelek tették ki a teljes gépjármű finanszírozás harmadát. A kínálat jelentette nyomásból született termékben a bankok is a lakáshitelezés megmentését látták.

Jóllakni az étel illatával...

Megvan az egyszeri szegény vándor, aki a mesében az étel illatával akart jóllakni és a pénz csörgésével fizetett érte? Vajon mennyit gyarapodott a súlya?


Az ábrán azt látjuk, hogyan alakult az új hitelek folyósítása, és ezzel párhuzamosan a beruházások értéke. Jelenleg a beruházások az amortizációt sem pótolják, ami magyarra fordítva azt jelenti, hogy fokozatosan feléljük a meglévő vagyont.

Új lakossági hitelkihelyezések: összeomló piac

A lakossági hitelezés gyakorlatilag összeomlott a válság hatására. A folyósított új hitelek állománya 2011. 1. negyedévében évtizedes mélypontra zuhant. Az év során a lakossági hitelek szezonális mozgásást (új mélypont kialakulását) a végtörlesztést kiváltó hitelek törték meg. Ezek a teljes végtörlesztett állomány mintegy harmadát finanszírozták.


Forrás: MNB Pénzügyi stabilitási jelentés